Analiză imo360: Harta pieței imobiliare din România. Cluj și București rămân reperele pieței, dar Târgu Mureș, Pitești și Craiova dau ritmul noii creșteri

Analiză imo360: Harta pieței imobiliare din România. Cluj și București rămân reperele pieței, dar Târgu Mureș, Pitești și Craiova dau ritmul noii creșteri. Piața rezidențială din România evoluează într-un ritm neuniform. În timp ce Cluj-Napoca își păstrează poziția de cea mai scumpă piață din țară, iar Bucureștiul rămâne cea mai lichidă și atractivă piață pentru investiții, cele mai accelerate creșteri ale prețurilor se înregistrează în orașe precum Târgu Mureș, Pitești, Craiova, Oradea sau Arad. Tendința sugerează că dinamica pieței începe să se mute din marile centre consacrate către cele aflate într-o nouă etapă de dezvoltare.

Acestea sunt o parte dintre concluziile celui mai recent studiu realizat de imo360, platforma de analiză imobiliară dezvoltată de VIB Imobiliare și soft360. Cercetarea analizează peste 60.000 de anunțuri active din cele mai importante 15 piețe rezidențiale din România și compară prețurile de vânzare, nivelul chiriilor, randamentele investiționale, lichiditatea și evoluția pieței în ultimii doi ani. Datele evidențiază faptul că România nu mai poate fi analizată ca o singură piață imobiliară, ci ca un ansamblu de piețe locale, fiecare cu propriul ritm de dezvoltare și propriul profil investițional.

Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piață rezidențială din România, urmată de Brașov și Craiova

Clasamentul prețurilor medii de vânzare este condus de Cluj-Napoca, unde metrul pătrat a ajuns la 3.048 euro. Pe următoarele locuri se află Brașov (2.186 euro/mp), Craiova (2.041 euro/mp), București (2.018 euro/mp) și Constanța (1.936 euro/mp). La polul opus se află Bacău, Arad și Ploiești, unde prețurile rămân sub pragul de 1.300 euro/mp.

Diferența dintre Cluj-Napoca și Bacău depășește 160%, confirmând că piața rezidențială din România este tot mai fragmentată. Astăzi, cumpărătorii și investitorii operează în piețe locale cu dinamici foarte diferite, influențate de factori economici, demografici și de dezvoltare urbană specifici fiecărui oraș.

„În ultimii ani s-a vorbit foarte mult despre creșterea prețurilor, însă datele arată că diferențele dintre orașe sunt din ce în ce mai importante. O analiză bazată exclusiv pe preț nu mai este suficientă. Investitorii și cumpărătorii trebuie să înțeleagă și dinamica locală, lichiditatea sau randamentele pe care le poate genera fiecare piață în parte”, spune Adrian Ciocoiu, CEO imo360 și al agenției VIB Imobiliare.

București, Ploiești și Galați înregistrează cel mai mare randament din chirii

Dacă prețurile spun o poveste, randamentele spun alta. Capitala ocupă primul loc în România din perspectiva randamentului anual estimat al investițiilor rezidențiale, cu 7,14%, fiind urmată de Ploiești (6,72%), Galați (6,58%), Bacău (6,14%) și Constanța (5,58%). În schimb, Cluj-Napoca, deși este cea mai scumpă piață rezidențială din țară, înregistrează cel mai redus randament dintre orașele analizate, de doar 3,94%.

Practic, cea mai scumpă piață rezidențială din România este și cea cu cel mai redus randament din eșantionul analizat, în timp ce orașele cu prețuri moderate oferă, în multe cazuri, venituri mai atractive din închiriere.

Datele sugerează existența a două tipologii distincte de piețe: unele orientate preponderent către aprecierea valorii proprietăților și altele în care investițiile sunt susținute în principal de veniturile generate din chirii.

Târgu Mureș, Pitești și Craiova conduc noul val de creștere al pieței rezidențiale

Deși atenția pieței se concentrează, de regulă, asupra Clujului și Bucureștiului, cele mai mari creșteri de preț din ultimii doi ani au fost înregistrate în orașe regionale.

Târgu Mureș ocupă primul loc, cu o creștere cumulată de 32,4%, urmat de Pitești (31,6%), Arad (30,6%), Constanța (29,1%), Oradea și Craiova (26,4%).

În schimb, Cluj-Napoca, deși rămâne cea mai scumpă piață rezidențială din România, a înregistrat o creștere totală de 15,2% în aceeași perioadă și doar 2,2% în ultimele 12 luni, ceea ce indică o temperare vizibilă a ritmului de creștere.

Creștere totală preț/mp, ultimii 24 de luni (2024-06 → 2026-05), sortat descrescător:

Analiza evidențiază și orașe care au evoluat constant în ultimii doi ani. Iași și Brașov au continuat să crească într-un ritm echilibrat, în timp ce Craiova și Pitești și-au accelerat ritmul de creștere în ultimul an, sugerând un interes tot mai ridicat pentru aceste piețe.

Bucureștiul rămâne cea mai lichidă piață rezidențială din România

Din perspectiva volumului de ofertă, Bucureștiul rămâne de departe cea mai mare piață imobiliară din România, cu peste 20.000 de anunțuri active, de aproximativ trei ori mai multe decât Cluj-Napoca, ocupantul locului al doilea. Urmează Iași, Timișoara și Brașov, fiecare cu peste 4.000 de proprietăți disponibile la vânzare.

Volumul ridicat al ofertei transformă Capitala în cea mai lichidă piață rezidențială din România, oferind investitorilor și cumpărătorilor un grad mai ridicat de predictibilitate și o activitate de tranzacționare superioară celorlalte orașe analizate.

„În România există tendința de a compara orașele exclusiv prin prisma prețului pe metru pătrat. În realitate, o decizie imobiliară informată presupune analiza simultană a mai multor indicatori: preț, randament, ritm de creștere, lichiditate și raport dintre cerere și ofertă. Acesta este tipul de informație pe care imo360 îl pune la dispoziția utilizatorilor”, afirmă Adrian Ciocoiu, CEO imo360 și al agenției VIB Imobiliare.

imo360 își propune să democratizeze accesul la informațiile din piața imobiliară

România nu dispune, în prezent, de un sistem centralizat de date imobiliare, iar piața funcționează încă pe baza unor informații fragmentate, distribuite asimetric între participanți. Prin imo360, VIB Imobiliare și soft360 își propun să contribuie la maturizarea industriei, oferind acces gratuit la date și analize care permit cumpărătorilor, vânzătorilor și investitorilor să ia decizii mai bine fundamentate.

Evaluarea gratuită a proprietăților reprezintă punctul de intrare în acest ecosistem, oferind utilizatorilor o estimare bazată pe date reale din piață și contribuind la stabilirea unor prețuri mai corecte și la reducerea timpului petrecut de proprietăți în piață. Pe termen lung, obiectivul imo360 este de a crește transparența pieței rezidențiale din România și de a susține tranzacții mai eficiente și mai echitabile pentru toate părțile implicate.

„În România, informația imobiliară este încă fragmentată și distribuită inegal, iar asta afectează atât cumpărătorii și vânzătorii, cât și profesioniștii din domeniu. Prin imo360 ne-am propus să democratizăm accesul la date și să construim un reper de transparență pentru întreaga piață. Credem că o evaluare gratuită, bazată pe informații relevante și actualizate, este primul pas către o piață mai matură, în care deciziile sunt luate pe baza datelor, nu a estimărilor. În final, asta înseamnă tranzacții mai rapide, mai eficiente și mai corecte pentru toți cei implicați”, spune Cătălin Ivan, Chief Technical Officer imo360.

Despre imo360

imo360 este platforma de analiză imobiliară lansată în 2026, care oferă evaluări gratuite ale proprietăților, bazate pe date de piață. Platforma este dedicată atât persoanelor fizice (cumpărători, vânzători sau investitori), cât și profesioniștilor din domeniu, precum agenți imobiliari sau dezvoltatori.

imo360 utilizează un algoritm proprietar care analizează tranzacții recente, proprietăți comparabile și indicatori specifici fiecărei zone pentru a estima valoarea de piață a unei locuințe. Datele sunt agregate din surse publice și din principalele platforme imobiliare, fiind monitorizate constant pentru a reflecta dinamica reală a pieței.

Platforma oferă acces gratuit la evaluări, fără obligații ulterioare, și integrează funcționalități precum analiza pe orașe și cartiere, acces la oferte din întreaga țară și recomandări de agenți locali verificați. imo360 este rezultatul a peste 15 ani de expertiză cumulată în software imobiliar și tranzacții, fiind dezvoltat în parteneriat cu VIB Imobiliare și soft360.